В перечень обычно включаются:
- административно-деловые центры;
- торговые центры;
- нежилые помещения;
- офисные объекты;
- объекты коммерческого назначения;
- объектов общественного питания;
- объекты бытового обслуживания;
- склады связанные с торговлей и бытовым обслуживаем;
- объекты незавершенного строительства.
Основания включения объекта в перечень определяются совокупностью характеристик недвижимости и ее фактического использования.
ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» анализирует:
- назначение объекта;
- сведения ЕГРН;
- техническую документацию;
- вид разрешенного использования земельного участка;
- функциональное назначение помещений;
- результаты обследования;
- фактическую коммерческую деятельность.
Наиболее часто в перечень включаются объекты, которые обладают признаками административно-делового центра, торгового центра, объекта общественного назначения, офисного использования, коммерческой эксплуатации.
На практике формальный подход государственных органов нередко приводит к ошибочному включению объектов:
- используются под производство;
- являются складскими;
- имеют смешанное назначение;
- не соответствуют критериям торгового или административного объекта;
- содержат лишь незначительную долю офисных помещений.
Достаточно распространенной является ситуация, когда здание на 20% и менее фактически используется под цели указанные в статье 378.2 НК РФ, а на 80% под цели не соответствующие статьей 378.2 НК РФ.
- часть помещений сдается под офисы;
- в здании имеется минимальная торговая функция;
- объект исторически использовался иначе;
- обследование было проведено без фактического доступа внутрь помещений.
Мы анализируем, почему ваш объект включён в перечень, и находим основания для его исключения в судебном порядке:
• объект не используется (или используется не так, как указано в документах);
• отсутствуют заявленные торговые/офисные площади (более 20% от общей);
• неверно составлен акт обследования и тд.
В качестве результата собственник объекта получает объект, исключенные из перечня на прошлые, текущий и последующие налоговые периоды, при этом налог существенно пересчитывается и снижается.
Если собственник не может исключить здание или помещение из налогооблагаемого перечня, то необходимо снижать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Если объект недвижимости нельзя исключить из налогооблагаемого перечня (например, это крупный ТЦ или бизнес-центр), собственник может добиться снижения кадастровой стоимости. Это способ снижения налогового бремени на 20-30% на земельные участки и имущество организаций, , налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.
В Москве из-за применения метода массовой оценки, может сильно завышаться кадастровая стоимость. При методе массовой оценки не учитываются индивидуальные особенности объектов недвижимости, такие как старый ремонт, ветхость здания, плохая транспортная доступность, отсутствие коммуникаций и тд. В таком случае, собственник объекта может подать заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости и приравнивании ее к рыночной стоимости.
Основные этапы:
- Независимая оценка
Заказываем у аттестованного оценщика отчёт о рыночной стоимости.
2. Судебное оспаривание
Подаём административный иск в Московский городской суд.
Заявляем ходатайство о проведении экспертизы отчета об оценке и определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Результат: суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной.
3. Внесение изменений в ЕГРН
1.После решения суда подаём заявление в Росреестр, чтобы новая стоимость была внесена в ЕГРН.
4. Перерасчёт налога с ФНС
Помогаем подать уточнённую декларацию или заявление на перерасчёт. Налоговая обязана пересчитать налог с начала налогового периода (3 года, в городах федерального значения 2 года).