К наиболее распространенным основаниям относятся:
В Москве и Московской области в подавляющем большинстве случаев изъятие осуществляется в рамках КРТ и при строительстве линейных объектов.
Процедура начинается с принятия уполномоченным органом решения об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Как правило, этому предшествуют:
- утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
- утверждение проекта планировки территории (ППТ);
- принятие распоряжения об изъятии объекта недвижимости.
После принятия решения правообладателю направляется официальное уведомление.
Перед изъятием проводится оценка:
• рыночной стоимости объекта;
• стоимости земельного участка;
• убытков правообладателя;
• упущенной выгоды;
• стоимости переезда или демонтажа оборудования;
• расходов, связанных с прекращением деятельности бизнеса.
Оценка осуществляется независимой оценочной организацией. Однако, такие оценочные организации сильно занижают реальную стоимость изъятия, что приводит не только к потере бизнеса и изъятию объекта недвижимости, но и заниженной компенсации за такое изъятие.
Правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, в котором определяются:
- размер компенсации;
- сроки освобождения объекта;
- порядок прекращения прав;
- условия передачи недвижимости;
- порядок выплаты возмещения.
Собственник вправе:
- согласиться с условиями;
- направить возражения;
- представить альтернативный отчет об оценке;
- инициировать переговоры об изменении суммы компенсации.
На данном этапе собственник должен понимать насколько обоснованную компенсацию предлагает изымаемый орган и насколько законно такое изъятие. Наши юристы и оценщики смогут определить законность изъятия и обоснованность компенсации. В случае, если компенсация заниженная, то собственник обязан подготовить отчет об оценке и направить альтернативную сумму изъятия или дождаться искового заявление о принудительном изъятии.
Если соглашение не достигнуто, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием об изъятии объекта недвижимости.
В судебном порядке может рассматриваться:
• законность самого изъятия;
• соблюдение процедуры;
• размер компенсации;
• наличие убытков.
До вступления судебного акта в законную силу право собственности сохраняется за правообладателем. Таким образом, собственник может пользоваться и извлекать прибыль из изымаемого объекта недвижимости до вступления решения в законную силу.
Можно ли оспорить изъятие недвижимости?
Да, правообладатель вправе оспаривать:
• само решение об изъятии;
• документацию по планировке территории;
• размер компенсации и результаты оценки;
• процессуальные нарушения;
• действия уполномоченных органов;
На практике наиболее распространенными основаниями для споров являются:
• нарушение процедуры утверждения ППТ;
• отсутствие надлежащего публичного интереса;
• ошибки в определении границ изъятия;
• существенное занижение рыночной стоимости;
• отказ учитывать убытки бизнеса;
• нарушение сроков и порядка уведомления.
Почему важно сопровождать процедуру изъятия
Юридического сопровождения правообладатель может столкнуться:
- с существенным занижением компенсации;
- невозможностью взыскания убытков;
- пропуском сроков на обжалование изъятия;
- преждевременным прекращением права собственности.
Юридическое сопровождение позволяет своевременно определить риски и преимущества собственника, выстроить переговорную позицию с изымаемым органом и обеспечить высокую компенсацию изымаемых объектов недвижимости.