ООО «РМР»
Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — это установленный градостроительным регламентом способ использования земельного участка и объектов капитального строительства, который определяет, какую деятельность допускается осуществлять на территории конкретного участка.
Именно ВРИ определяет:
- Что можно строить на земельном участке;
- Каким образом может использоваться объект недвижимости;
- Какие параметры и ограничения применяются к застройке;
- Возможно ли получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
ВРИ устанавливается в соответствии с:
-
Земельным кодексом РФ;
-
Градостроительным кодексом РФ;
-
Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
-
Документацией по планировке территории.
Сведения о текущем ВРИ содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Условно-разрешенный вид использования (УРВИ) — это вид использования участка, который допускается не автоматически, а только после получения специального разрешения уполномоченного органа. Как правило, для получения или смены УРВИ требуется проведение публичных обсуждений или общественных слушаний.
Каждая территориальная зона в ПЗЗ предусматривает перечень допустимых видов использования, которые делятся на:
- основные;
- условно-разрешенные;
- вспомогательные.
Основной ВРИ — это вид использования, который прямо допускается градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны.
Правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать основной ВРИ из числа предусмотренных ПЗЗ без проведения публичных слушаний, если иное не установлено законодательством или особенностями правового режима территории.
Например:
• индивидуальное жилищное строительство;
• среднеэтажная жилая застройка;
• деловое управление;
• складское использование;
• производственная деятельность.
Например:
• индивидуальное жилищное строительство;
• среднеэтажная жилая застройка;
• деловое управление;
• складское использование;
• производственная деятельность.
Условно-разрешенный вид использования (УРВИ) — это вид использования земельного участка, который допускается в территориальной зоне только после получения специального разрешения уполномоченного органа.
В отличие от основного ВРИ, УРВИ не может быть выбран автоматически. Для его установления требуется прохождение отдельной административной процедуры, которая обычно включает:
Например, в жилой зоне условно-разрешенным видом использования могут являться:
- подачу заявления;
- градостроительный анализ;
- проведение публичных обсуждений или общественных слушаний;
- принятие решения комиссией или уполномоченным органом.
Например, в жилой зоне условно-разрешенным видом использования могут являться:
- гостиницы;
- объекты торговли;
- автосервисы;
- медицинские центры;
- административные здания.
Вспомогательный ВРИ — это вид использования, который допускается исключительно как дополнительный по отношению к основному или условно-разрешенному виду использования и не может существовать самостоятельно.
Иными словами, вспомогательный ВРИ обслуживает основной объект или обеспечивает его эксплуатацию.
К вспомогательным видам использования могут относиться:
• парковки;
• инженерные сооружения;
• контрольно-пропускные пункты;
• хозяйственные постройки;
• объекты благоустройства;
• подъездные дороги;
• трансформаторные подстанции;
• помещения охраны или эксплуатации объекта.
Например, если основным ВРИ является размещение торгового центра, то парковка для посетителей будет относиться к вспомогательному виду использования.
Вспомогательные ВРИ не могут быть установлены отдельно от основного назначения участка и всегда следуют его правовому режиму.
К вспомогательным видам использования могут относиться:
• парковки;
• инженерные сооружения;
• контрольно-пропускные пункты;
• хозяйственные постройки;
• объекты благоустройства;
• подъездные дороги;
• трансформаторные подстанции;
• помещения охраны или эксплуатации объекта.
Например, если основным ВРИ является размещение торгового центра, то парковка для посетителей будет относиться к вспомогательному виду использования.
Вспомогательные ВРИ не могут быть установлены отдельно от основного назначения участка и всегда следуют его правовому режиму.
Основной ВРИ — это вид использования, который прямо допускается градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны.
Правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать основной ВРИ из числа предусмотренных ПЗЗ без проведения публичных слушаний, если иное не установлено законодательством или особенностями правового режима территории.
Например:
• индивидуальное жилищное строительство;
• среднеэтажная жилая застройка;
• деловое управление;
• складское использование;
• производственная деятельность.
Например:
• индивидуальное жилищное строительство;
• среднеэтажная жилая застройка;
• деловое управление;
• складское использование;
• производственная деятельность.
Условно-разрешенный вид использования (УРВИ) — это вид использования земельного участка, который допускается в территориальной зоне только после получения специального разрешения уполномоченного органа.
В отличие от основного ВРИ, УРВИ не может быть выбран автоматически. Для его установления требуется прохождение отдельной административной процедуры, которая обычно включает:
Например, в жилой зоне условно-разрешенным видом использования могут являться:
- подачу заявления;
- градостроительный анализ;
- проведение публичных обсуждений или общественных слушаний;
- принятие решения комиссией или уполномоченным органом.
Например, в жилой зоне условно-разрешенным видом использования могут являться:
- гостиницы;
- объекты торговли;
- автосервисы;
- медицинские центры;
- административные здания.
Вспомогательный ВРИ — это вид использования, который допускается исключительно как дополнительный по отношению к основному или условно-разрешенному виду использования и не может существовать самостоятельно.
Иными словами, вспомогательный ВРИ обслуживает основной объект или обеспечивает его эксплуатацию.
К вспомогательным видам использования могут относиться:
• парковки;
• инженерные сооружения;
• контрольно-пропускные пункты;
• хозяйственные постройки;
• объекты благоустройства;
• подъездные дороги;
• трансформаторные подстанции;
• помещения охраны или эксплуатации объекта.
Например, если основным ВРИ является размещение торгового центра, то парковка для посетителей будет относиться к вспомогательному виду использования.
Вспомогательные ВРИ не могут быть установлены отдельно от основного назначения участка и всегда следуют его правовому режиму.
К вспомогательным видам использования могут относиться:
• парковки;
• инженерные сооружения;
• контрольно-пропускные пункты;
• хозяйственные постройки;
• объекты благоустройства;
• подъездные дороги;
• трансформаторные подстанции;
• помещения охраны или эксплуатации объекта.
Например, если основным ВРИ является размещение торгового центра, то парковка для посетителей будет относиться к вспомогательному виду использования.
Вспомогательные ВРИ не могут быть установлены отдельно от основного назначения участка и всегда следуют его правовому режиму.
Дорожная карта смены ВРИ и УРВИ
Процедура изменения ВРИ зависит от того, предусмотрен ли необходимый вид использования действующими ПЗЗ и градостроительными регламентами.
1 территориальной зоны участка действующих ПЗЗ ограничений и обременений документации по планировке параметров застройки санитарных, охранных и иных зон допускается ли нужный ВРИ в данной территориальной зоне является ли он основным или условно-разрешенным требуется ли внесение изменений в ПЗЗ или ППТ
Анализ градостроительной документации
На первом этапе проводится правовой и градостроительный анализ:
Главная задача определить:
2 смена основного ВРИ получение разрешения на УРВИ внесение изменений в градостроительную документацию (ПЗЗ, ППТ и ПМТ)
Подготовка стратегии изменения
Далее определяется оптимальная процедура:
3 подается заявление о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования организуются публичные обсуждения принимается решение уполномоченного органа после этого сведения вносятся в ЕГРН
Подача заявления
Если необходимый ВРИ уже предусмотрен градостроительным регламентом как основной вид использования, правообладатель подает заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН.
Если требуется УРВИ
Что делать, если нужного ВРИ или УРВИ нет в ПЗЗ
На практике часто возникает ситуация, когда желаемый вид использования отсутствует в градостроительном регламенте для конкретной территориальной зоны.
В таком случае простая смена ВРИ невозможна.
Требуется:
- внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- а в ряде случаев — корректировка проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ).
Какие территориальные зоны встречаются чаще всего
Территориальная зона — это часть территории муниципального образования, для которой установлены единые градостроительные регламенты и допустимые виды использования земельных участков.
Обозначения зон различаются в зависимости от конкретных ПЗЗ, однако наиболее распространены следующие категории:
Ж
жилые зоны
ОД
общественно-деловые зоны
П
производственные зоны
Т
транспортная инфраструктура
Р
рекреационные зоны
СХ
сельскохозяйственные зоны
Ф
функциональные или специальные зоны
КС
коммунально-складские зоны
Следует учитывать
Что с 1 марта 2026 года арендаторы земельных участков не могут производить смену ВРИ и УРВИ.
Согласно статье 14.4 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе самостоятельно выбирать иной вид разрешенного использования, если он не предусмотрен договором аренды.
В подобных ситуациях изменение ВРИ возможно только:
- При выкупе земельного участка;
- либо в рамках специальных процедур, предусмотренных законодательством.
Почему важно проводить предварительный градостроительный анализ
Ошибки при выборе процедуры смены ВРИ могут привести:
- к отказу в согласовании;
- невозможности строительства;
- финансовым потерям
- затягиванию сроков реализации проекта.
Предварительный анализ позволяет заранее определить:
- возможность смены на нужный вид разрешенного использования;
- наличие градостроительных ограничений;
- необходимость изменения ПЗЗ или ППТ;
- перспективы согласования проекта;
- оптимальную юридическую стратегию реализации объекта.
Оставьте заявку — специалисты РМР свяжутся с вами и предложат решение под задачу.
Хотите обсудить детали проекта или уточнить формат сотрудничества?
Связаться с нами